Assurance emprunteur : est-elle obligatoire ?

Assurance emprunteur : obligatoire ou pas ?

Aucune loi n’impose l’assurance emprunteur pour un crédit immobilier. En revanche, le prêteur a le droit d’exiger des garanties pour se protéger contre le risque de non-remboursement. L’assurance emprunteur est alors le moyen le plus courant d’apporter ces garanties.

Sans assurance, la banque peut proposer d’autres sûretés (caution, hypothèque, nantissement). Elle peut toutefois refuser le financement si les garanties ne lui paraissent pas suffisantes. Selon Service-public.fr, l’assurance n’est donc pas « légalement obligatoire », mais elle est « fréquemment exigée » par les établissements prêteurs.

Pour un achat de résidence principale, secondaire ou locative, les attentes des banques convergent : la plupart demandent au minimum une couverture en cas de décès et de perte totale et irréversible d’autonomie. Des garanties d’invalidité et d’incapacité peuvent s’ajouter selon le profil et le projet.

• Légalement facultative, souvent requise par la banque
• D’autres sûretés sont possibles, sous réserve d’acceptation par le prêteur
• Les garanties minimales attendues varient selon le dossier

Les garanties généralement attendues et des exemples concrets

Les garanties typiques sont les suivantes : décès (DC) et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Beaucoup de banques demandent aussi l’invalidité permanente (IPT/IP Partial selon les contrats) et l’incapacité temporaire de travail (ITT). La perte d’emploi est une option, rarement obligatoire.

Exemples concrets de situations couvertes :

• Vous êtes victime d’un accident grave entraînant une invalidité permanente. Selon le niveau d’invalidité assuré, l’assureur prend en charge les mensualités ou le capital assuré, dans la limite des garanties souscrites.

• Une maladie vous met en arrêt de travail pendant plusieurs mois. Avec une garantie ITT conforme aux critères du prêteur, les échéances peuvent être prises en charge pendant l’arrêt, selon les conditions du contrat (définition de l’incapacité, durée d’indemnisation, exclusions).

• En cas de décès de l’assuré, la garantie décès rembourse au prêteur le capital assuré. Le co-emprunteur reste redevable uniquement de la quotité non couverte par l’assurance.

Point d’attention : la définition des garanties (critères médicaux et professionnels, exclusions, franchises, carences, plafonds) change d’un contrat à l’autre. C’est là que l’« équivalence de garanties » prend tout son sens lorsque vous choisissez un assureur externe.

• DC et PTIA quasi systématiquement exigées
• IPT/IPP et ITT souvent requises selon le profil et le projet
• Perte d’emploi généralement optionnelle

Choisir son assureur, changer de contrat : vos droits

Vous pouvez assurer votre prêt auprès d’un assureur autre que la banque (délégation d’assurance). Le prêteur ne peut pas refuser si le niveau de garanties est équivalent à ses exigences, ni modifier le taux, ni facturer des frais pour ce motif. Ces principes découlent du Code de la consommation (équivalence de garanties et interdiction des frais liés à la délégation).

Depuis la loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (dite loi Lemoine), vous pouvez résilier et substituer votre assurance emprunteur à tout moment pendant toute la durée du prêt, sous réserve de présenter un nouveau contrat offrant des garanties au moins équivalentes. Le prêteur doit motiver tout refus et s’appuyer sur des critères objectifs d’équivalence.

La banque doit vous remettre une fiche d’information standardisée et une liste claire de ses critères pour apprécier l’équivalence de garanties. Ces documents vous aident à comparer plusieurs offres sur des bases communes (définitions des garanties, exclusions, quotités, délais, etc.).

• Délégation d’assurance possible dès l’origine du prêt
• Substitution possible à tout moment (loi Lemoine), avec garanties équivalentes
• Pas de frais ou de modification du prêt en cas de délégation acceptée

Questionnaire de santé, droit à l’oubli et convention AERAS

La loi n° 2022-270 du 28 février 2022 a supprimé le questionnaire de santé pour certains prêts immobiliers, sous conditions de montant et d’âge à l’échéance. Lorsque ces seuils légaux sont respectés selon le texte de la loi, l’assureur ne peut pas exiger de questionnaire médical.

La même loi a réduit le « droit à l’oubli » pour les anciens cancers et l’hépatite C : passé un certain délai à compter de la fin du protocole thérapeutique, vous n’avez plus à déclarer ces antécédents lors de la souscription d’une assurance emprunteur. Ce délai est fixé par la loi Lemoine et la convention AERAS.

La convention AERAS (« s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé ») encadre par ailleurs l’accès au crédit et à l’assurance pour les personnes présentant un risque aggravé. Elle organise des niveaux d’examen successifs et peut permettre une tarification ou des exclusions adaptées. Des mécanismes de couverture existent lorsque le risque est acceptable, avec ou sans surprime, selon l’évaluation médicale.

• Suppression du questionnaire médical sous conditions (loi Lemoine)
• Droit à l’oubli encadré par la loi Lemoine et AERAS
• Parcours AERAS pour risques de santé aggravés

Ce qui fait varier le coût et l’acceptation du dossier

Le coût de l’assurance et la décision d’acceptation dépendent de nombreux critères. Ils ne sont pas identiques d’un assureur à l’autre, car chaque compagnie a ses propres grilles de sélection et ses définitions contractuelles.

Principaux facteurs observés :

• Le projet et le prêt: montant assuré, durée, type de bien (résidence principale, secondaire ou locative), quotité par emprunteur.

• Le profil de l’assuré: âge, situation professionnelle, statut (salarié, indépendant), fumeur ou non, activités sportives ou professionnelles à risque.

• Les garanties et options choisies: étendue des couvertures (DC, PTIA, IPT/IPP, ITT), présence d’une option perte d’emploi, exclusions spécifiques, délais de franchise et de carence.

• Les standards du prêteur: critères d’équivalence de garanties publiés et acceptation interne du niveau de risque.

Concrètement, deux contrats au même tarif facial peuvent couvrir différemment un même sinistre. Comparez toujours les définitions des garanties, les exclusions, les délais d’indemnisation, les plafonds, et la gestion des arrêts de travail pour les indépendants.

• Montant, durée et quotité influent sur le coût
• Définitions et exclusions changent fortement la protection
• Les critères varient d’un assureur à l’autre

Démarches et pièces utiles pour constituer votre dossier

Avant toute souscription ou substitution, rassemblez les informations essentielles figurant dans la fiche d’information standardisée et la notice d’assurance: garanties exigées par la banque, quotités souhaitées, niveau d’indemnisation attendu, critères d’équivalence. Demandez la liste précise des critères retenus par votre banque (document généralement fondé sur les travaux du CCSF).

Selon votre situation, l’assureur peut demander un questionnaire de santé (sauf cas de suppression prévue par la loi Lemoine), ainsi que des informations sur votre activité, vos sports et vos habitudes de vie. Des justificatifs médicaux peuvent être sollicités pour évaluer un risque déclaré, mais aucun document n’est « bloquant » par principe: l’assureur apprécie le risque et peut proposer une acceptation standard, une exclusion, une surprime, ou un refus.

Pour un changement d’assurance, préparez le projet de contrat de substitution (attestation ou proposition détaillant les garanties et la quotité), la notice, et toute pièce demandée par le prêteur pour vérifier l’équivalence. Vérifiez la date d’effet souhaitée et la continuité de couverture entre l’ancien et le nouveau contrat.

• Fiche d’information standardisée et critères d’équivalence de la banque
• Questionnaire de santé et justificatifs selon la loi Lemoine et l’AERAS
• Projet de contrat de substitution pour un changement d’assurance