Comprendre l’ordre des démarches en cas d’impayé
Votre objectif est double : tenter une solution amiable tout en préparant un dossier solide au cas où la procédure judiciaire s’imposerait. L’ordre classique des démarches est le suivant : relance amiable, mise en demeure, commandement de payer par commissaire de justice si une clause résolutoire est prévue au bail, puis assignation devant le juge pour constater la résiliation et obtenir l’expulsion.
À chaque étape, conservez des preuves datées (courriels, lettres, échanges avec le locataire, éventuelles promesses de paiement). Elles seront utiles devant le juge et, si vous êtes assuré, pour votre assureur GLI.
Relance amiable puis mise en demeure
Commencez par une relance courtoise. Appelez ou écrivez pour comprendre la situation (retard bancaire, difficulté passagère, litige sur une charge). Proposez si possible un plan d’apurement écrit. Rappelez les échéances et les coordonnées de paiement.
Si l’impayé persiste, adressez une mise en demeure écrite. Elle doit exposer la somme réclamée, les loyers et charges visés, le fondement (bail signé, échéances), et fixer un délai raisonnable pour s’exécuter. L’envoi en recommandé avec accusé de réception permet de dater et de prouver la demande.
S’il existe une caution solidaire, informez-la et mettez-la en demeure selon les termes de l’acte de cautionnement. En parallèle, préparez vos pièces: bail signé, état des lieux, historique des paiements, décompte clair des sommes dues.
Le commandement de payer et la clause résolutoire (article 24 de la loi du 6 juillet 1989)
Si votre bail d’habitation contient une clause résolutoire pour défaut de paiement, le commissaire de justice peut délivrer un commandement de payer. Cet acte officiel rappelle les sommes dues et informe le locataire de ses droits. Il constitue le point de départ du délai légal au terme duquel la clause résolutoire peut s’appliquer si la dette n’est pas apurée ou si aucun plan n’est accordé par le juge.
Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire ne produit effet qu’à l’issue d’un délai légal suivant la signification du commandement, si le locataire n’a pas payé ou n’a pas obtenu de délais de paiement. Le juge peut suspendre les effets de la clause en accordant des délais et en fixant un échelonnement de la dette.
Le commandement doit respecter des mentions prévues par la loi et oriente le locataire vers les aides possibles, notamment le Fonds de solidarité pour le logement. En pratique, conservez l’original de l’acte et le justificatif de signification.
Assignation, audience et suites de la décision
Si la situation n’est pas régularisée à l’issue du délai, vous pouvez faire délivrer une assignation devant le juge des contentieux de la protection pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, fixer la dette, ordonner l’expulsion et, le cas échéant, liquider l’astreinte. L’assignation est délivrée par commissaire de justice.
À l’audience, le juge apprécie la bonne foi des parties, peut accorder des délais de paiement et suspendre la clause résolutoire (article 24 précité). Il peut aussi octroyer des délais pour quitter les lieux sur le fondement du code des procédures civiles d’exécution. Si une décision d’expulsion est rendue, elle mentionne les suites et délais applicables.
En parallèle, tenez informés les éventuels garants et, si vous avez une GLI, transmettez au plus vite la décision et les pièces requises.
Trêve hivernale : ce que cela change
La trêve hivernale suspend les expulsions pendant une période définie par la loi, sauf exceptions prévues par les textes. Cela n’empêche ni les relances, ni l’audience, ni une décision de justice : seule l’exécution de l’expulsion est reportée.
Le principe est posé par le code des procédures civiles d’exécution (article L412-6). Vérifiez la portée exacte de la trêve dans votre situation et les exceptions légales éventuelles auprès du commissaire de justice ou dans la décision rendue.
Avec une GLI : déclarer vite, fournir les pièces, et connaître les limites
La garantie loyers impayés rembourse, selon les contrats, les loyers et charges impayés, les frais de procédure et d’expulsion. Des options couvrent souvent les dégradations immobilières et la protection juridique. Pour être indemnisé, vous devez déclarer le sinistre dans le délai prévu par votre contrat, généralement très court après le premier impayé, et respecter les étapes exigées (mise en demeure, commandement si clause résolutoire, assignation si nécessaire).
Les contrats exigent habituellement : un bail écrit avec clause résolutoire, un état des lieux signé, et un dossier locataire solide au moment de l’entrée (revenus, stabilité). Un locataire déjà en place peut être éligible selon des conditions de régularité de paiement sur une certaine période. Les locations saisonnières, la sous-location, le logement de fonction et la location à un proche sont en général exclus.
Ne confondez pas la GLI avec l’assurance propriétaire non occupant (PNO) : la PNO protège le bien (dommages au bâtiment, responsabilité civile du propriétaire), pas le risque d’impayé. En alternative publique à la GLI, la garantie Visale d’Action Logement peut couvrir certains impayés pour des profils éligibles, avec des conditions propres au dispositif.
- Pièces souvent demandées par l’assureur GLI : bail et avenants, état des lieux d’entrée, justificatifs du dossier locataire, historique des loyers et des relances, mise en demeure, commandement de payer, assignation ou décision si elle existe.
