Votre activité et vos responsabilités en tant que vendeur
Le marchand de biens achète pour revendre, parfois après des travaux. Le promoteur conçoit et fait construire pour vendre. Dans les deux cas, vous supportez des responsabilités de vendeur et, selon les opérations, de maître d’ouvrage ou de constructeur. Ces casquettes déterminent les assurances à prévoir.
Comme vendeur, vous devez délivrer une information exacte et complète, et vous restez tenu des garanties légales applicables à la vente immobilière. L’écart de mesurage d’un lot en copropriété peut engager votre responsabilité lorsque la superficie vendue diffère de la superficie privative définie par la loi dite Carrez au-delà du seuil prévu par ce texte. Selon service-public.fr, une réduction de prix peut être demandée si la surface réelle est inférieure à celle annoncée de plus de 5 % (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996).
Dès que vous faites exécuter des travaux, vous pouvez endosser d’autres responsabilités. En particulier, si vous faites réaliser des travaux de construction au sens des articles 1792 et suivants du code civil, vous entrez dans le champ des responsabilités décennales des constructeurs et des assurances obligatoires qui y sont liées. Le choix des assurances se raisonne donc d’abord en fonction des opérations réellement menées sur chaque bien.
Assurer les biens détenus en stock : la PNO pour occupés, vacants ou en travaux
La PNO, assurance de propriétaire non occupant, vise à protéger le patrimoine que vous détenez le temps de l’opération et votre responsabilité de propriétaire. Elle est utile pour les biens loués comme pour les biens vacants, et doit être analysée avec soin quand des travaux sont en cours.
Biens occupés. La PNO complète l’assurance du locataire. Elle peut couvrir, selon le contrat, les dommages aux biens que vous possédez et votre responsabilité de propriétaire vis-à-vis des voisins et des tiers. En copropriété, chaque copropriétaire doit être assuré contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, selon l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. Une PNO adaptée permet de satisfaire à cette obligation de responsabilité civile et d’aller au-delà.
Biens vacants. L’absence d’occupation change le profil de risque. De nombreux contrats prévoient des conditions particulières pour un logement ou un local inoccupé pendant une période prolongée. Certaines garanties peuvent être restreintes si des mesures de conservation ne sont pas prises. Il faut déclarer précisément l’état du bien, ses sécurités et l’horizon de revente.
Biens en travaux. La plupart des PNO limitent ou excluent la couverture pendant des travaux de rénovation lourde. Selon la nature du chantier, une assurance de chantier dédiée peut s’imposer pour couvrir les dommages matériels au cours des travaux, en articulation avec la PNO pour la responsabilité de propriétaire en dehors du périmètre du chantier.
- Éléments scrutés par l’assureur en PNO : nature d’occupation du bien, usage (habitation, commerce, mixte), état du bâtiment, étendue des travaux prévus, mesures de sécurité, historique de sinistres, exposition aux aléas recensés sur Géorisques.
Responsabilité civile professionnelle du marchand de biens
La RC professionnelle couvre, selon les contrats, les conséquences pécuniaires de fautes, erreurs ou omissions commises dans l’exercice de l’activité, notamment lors de l’achat, de la préparation de la revente et de la commercialisation. Elle se distingue de la responsabilité de propriétaire couverte par la PNO.
Exemples concrets. Une erreur non intentionnelle dans une information communiquée à un acquéreur, un dossier de vente incomplet, une négligence dans la coordination d’intervenants entraînant un dommage à un tiers, ou un défaut d’organisation d’une visite qui occasionne un dommage corporel, peuvent donner lieu à réclamations. La RC pro vise ces risques d’exploitation et, selon les contrats, après livraison.
Cadre légal. Le marchand de biens qui achète et revend pour son propre compte n’entre pas dans le champ de la loi Hoguet, qui vise les opérations réalisées pour le compte d’autrui. Il n’a donc pas à justifier d’une garantie financière Hoguet pour cette activité, ni de l’assurance professionnelle imposée aux agents immobiliers par ce texte. La RC pro n’en reste pas moins une protection clé pour structurer l’activité et sécuriser les ventes.
- Critères habituels de tarification RC pro : périmètre exact des prestations, nature et montant des opérations gérées, sous-traitance, antériorité d’activité et sinistralité, procédures de contrôle interne.
Travaux de construction : dommages-ouvrage et responsabilité décennale
Dès que vous faites réaliser des travaux de construction (au sens large de la jurisprudence Spinetta) sur un bien que vous détenez, la dommages-ouvrage (DO) devient une assurance à prévoir. Selon l’article L242-1 du code des assurances, toute personne qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire, fait réaliser des travaux de construction doit souscrire une assurance de dommages couvrant, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des réparations des dommages de nature décennale. Elle se souscrit avant l’ouverture du chantier.
La responsabilité décennale des constructeurs concerne les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, pendant un délai de dix ans à compter de la réception, conformément à l’article 1792 du code civil. Sont réputés constructeurs, notamment, le promoteur immobilier, le vendeur d’un ouvrage qu’il a construit ou fait construire et, plus généralement, toute personne liée au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, selon l’article 1792-1 du code civil.
Conséquence assurantielle directe : selon l’article L241-1 du code des assurances, toute personne dont la responsabilité décennale peut être engagée doit être couverte par une assurance de responsabilité décennale avant l’ouverture du chantier. Ainsi, si votre opération vous place juridiquement dans la position de constructeur (par exemple en tant que promoteur ou vendeur d’ouvrage après avoir fait exécuter des travaux de structure), la RC décennale est obligatoire, distincte de la DO. A l’inverse, de simples travaux d’embellissement sans impact sur l’ouvrage, confiés à des entreprises elles-mêmes dûment assurées, ne vous placent pas nécessairement dans ce champ. L’analyse au cas par cas est indispensable.
Articulation des garanties. La DO préfinance la réparation des désordres relevant de la décennale, sans attendre la détermination des responsabilités. La RC décennale couvre, elle, la responsabilité du constructeur mise en cause. Ni la DO ni la RC décennale ne remplacent la PNO, qui reste l’ossature de couverture pendant la période de détention du bien en dehors des dommages de nature décennale.
Assurances de chantier complémentaires et organisation pratique
Outre la DO et la RC décennale quand elles s’imposent, des garanties de chantier peuvent être pertinentes selon l’ampleur des travaux : tous risques chantier pour les dommages matériels au chantier jusqu’à la réception, responsabilité civile du maître d’ouvrage pour les dommages causés aux tiers par le chantier, protection juridique pour gérer un litige avec une entreprise. Elles se souscrivent à part et s’articulent avec la PNO.
PNO multi-biens et suivi du stock. Votre parc évolue vite. Les assureurs attendent que vous déclariez les entrées et sorties de stock, les changements d’occupation, et les périodes de travaux. Un inventaire à jour des adresses, surfaces, usages, dates clefs des chantiers et réceptions facilite une couverture adéquate.
Préparer le dossier accélère l’obtention d’une proposition. Rassemblez les baux en cours, les procès-verbaux d’assemblées pour la copropriété le cas échéant, les descriptifs des travaux envisagés ou en cours, les attestations d’assurance des entreprises intervenantes, et vos mesures de conservation pour les biens vacants. Pour les ventes, conservez les éléments informatifs remis aux acquéreurs et les diagnostics réglementaires.
- Points qui influencent les conditions de couverture et le coût : nature et volume des travaux, état et destination des biens, occupation effective, niveau de prévention et de sécurité, exposition aux aléas naturels recensés, antécédents de sinistres.
